Was kostet 1 Ar Ackerland in Baden-Württemberg?

13.07.2016

Landesdurchschnitt bei 24 700 Euro je Hektar Fläche

Für landwirtschaftliche Grundstücke (ohne Gebäude und ohne Inventar) in Baden‑Württemberg wurde nach Feststellung des Statistischen Landesamts im Jahr 2015 ein durchschnittlicher Kaufpreis von 24 700 EUR je Hektar (ha) Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN)1 entrichtet. Gegenüber dem Vorjahr (23 000 EUR/ha) bedeutet dies einen Anstieg um 7,3 Prozent. Damit setzt sich der in den letzten Jahren abzeichnende Trend steigender Preise weiter fort. Insgesamt wurden in 2015 die Preise von 5 251 Kauffällen ermittelt. Dabei wechselten landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Fläche von insgesamt 3 976 ha FdlN die Besitzer, also 0,76 ha je Verkaufsfall.

Vor allem in den Stadt- und Landkreisen der Verdichtungsräume, häufig Gebiete mit besseren natürlichen Ertragsbedingungen, wurden die höchsten Grundstückspreise erzielt. Unter den Landkreisen führen Ludwigsburg, Böblingen, Biberach, Rhein‑Neckar und Alb-Donau mit durchschnittlichen Bodenpreisen zwischen 30 000 und 38 700 EUR/ha die Preisskala an. Die höheren Grundstückspreise in den Stadtkreisen, insbesondere in Heidelberg mit 135 200 EUR/ha und in der Landeshauptstadt Stuttgart mit 124 400 EUR/ha sprechen dafür, dass das Preisniveau hier stark von den örtlichen Baulandpreisen beeinflusst sein dürfte.

Preise für unterdurchschnittliche Bodenqualitäten

Am unteren Ende der Preisskala lagen traditionell die eher ländlichen Gebiete mit meist unterdurchschnittlichen Bodenqualitäten (Schwarzwald, Schwäbische Alb, Odenwald), wie die Landkreise Neckar-Odenwald, Freudenstadt, Tuttlingen, Schwarzwald-Baar und Rottweil mit Grundstückspreisen von 12 100 bis 13 100 EUR/ha. Es gilt allerdings zu beachten, dass Vergleiche bei der Kaufwertstatistik, ob regional oder in der Zeitschiene, nur eingeschränkt möglich sind. Denn es gehen Jahr für Jahr andere, spezifisch geartete Einzelfälle in die Auswertungen ein.

Kaufpreise wesentlich von der Bodenqualität abhängig

Neben der regionalen Lage wurden die Kaufpreise wesentlich von der Bodenqualität, also der natürlichen Ertragsfähigkeit bestimmt. Für geringwertigere Böden mit Ertragsmesszahlen (EMZ) zwischen 20 und 30 (auf einer Skala von 1 bis 100) wurden durchschnittlich 12 450 EUR/ha, bei etwas besseren Böden mit Ertragsmesszahlen zwischen 40 und 50 bereits 24 800 EUR/ha entrichtet. Für gute bis sehr gute Böden (EMZ > 70) ergaben sich für die veräußerten Flächen mit 35 900 EUR/ha auch die höchsten Preise.

Fächengröße Die Parzellengröße hat ebenfalls Einfluss auf die Kaufwerte. Bei Kleinstflächen bis 25 Ar werden Preise von 29 300 EUR/ha bezahlt. Für deren Kauf müssen aber insgesamt weniger Geldmittel aufgewandt werden, was eine Finanzierung ohne Fremdkapital begünstigt. Oftmals werden mit dem Kauf kleinerer Flächen Einzelgrundstücke miteinander verbunden, um die dann größeren zusammenhängenden Einheiten unter arbeitswirtschaftlichen Gesichtspunkten besser nutzen zu können. Bei größeren Parzellen verlieren diese Sondereffekte an Bedeutung; die durchschnittlichen Kaufwerte pendeln sich auf einem Niveau zwischen 23 000 und 24 900 EUR/ha ein. Die Kaufpreise werden dann vorrangig nicht mehr von der Grundstücksgröße, sondern zunehmend von anderen Faktoren bestimmt. Für größere Grundstücke ab 1 ha sind darüber hinaus Aussagen zu weiteren den Kaufpreis bestimmenden Faktoren möglich. So wurde für Ackerland, das im Allgemeinen eine höhere Wertschöpfung ermöglicht, mit annähernd 27 100 EUR/ha im Landesdurchschnitt ein merklich höherer durchschnittlicher Kaufpreis entrichtet als für Grünland (18 600 EUR/ha). Des Weiteren zeigt sich eine deutliche Differenzierung nach den jeweiligen Erwerbern der Grundstücke. Danach treten insbesondere Haupterwerbslandwirte (519 Kauffälle mit 1 470 ha FdlN übertragener Fläche) als Käufer auf. Käufe von Nebenerwerbslandwirten (151 Kauffälle, 400 ha FdlN) und Nichtlandwirten (57 Kauffälle, 120 ha FdlN) sind eher die Ausnahme als die Regel. Bei 193 Eigentumsübertragungen von Grundstücken ab 1 ha ist der Erwerberstatus unbekannt.

Nichtlandwirtschaftliche Käufer bezahlten wesentlich höhere durchschnittliche Grundstückspreise als Haupt- bzw. Nebenerwerbslandwirte. Die Preisspanne bewegte sich bei Ackerland von rund 24 200 EUR/ha beim Kauf durch Nebenerwerbslandwirte über 27 400 EUR/ha bei Haupterwerbslandwirten bis auf 30 300 EUR/ha bei Nichtlandwirten. Die von Nichtlandwirten bezahlten relativ hohen Preise hängen möglicherweise damit zusammen, dass hier längerfristig doch mit Umwandlungen der landwirtschaftlichen Flächen in andere Nutzungsarten gerechnet wird. Bei Grünland, dessen Nutzungsmöglichkeiten im Vergleich zum Ackerland spürbar eingeschränkt sind, wechseln merklich weniger Flächen zu niedrigeren Preisen den Eigentümer. Sie streuen in Abhängigkeit von der Person des Erwerbers zwischen 13 400 EUR/ha bei Nebenerwerbslandwirten und rund 20 000 EUR/ha bei Haupterwerbslandwirten und Nichtlandwirten gleichermaßen.

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Laut Ergebnissen der Landwirtschaftszählung 2020 hat sich der Strukturwandel verlangsamt. Die Abnahmerate der Betriebszahlen ist zurückgegangen ist, so das Statistische Landesamt Baden-Württemberg. Daher stagniere die Pachtquote seit 2010 bei etwa 60 %. Aufgrund des geringen Angebots auf dem Pachtmarkt steigen jedoch die Pachtentgelte an.

30 % Anstieg in 10 Jahren

Insgesamt bewirtschafteten die baden-württembergischen Betriebe im Jahr 2020 insgesamt eine landwirtschaftlich genutzte Fläche (LF) von 1.40.063 ha. Davon waren 849.408 ha (60,3 %) Pachtfläche und 500.234 ha (35,5 %) selbstbewirtschaftete Eigenflächen.

Dass Pachtflächen begehrt sind, zeige sich laut Statistischem Landesamt auch in einem erneuten Anstieg des durchschnittlichen Pachtentgelts. Im Jahr 2020 betrug es 259 €/ha und lag damit 31 % über dem Niveau von vor zehn Jahren. Der Pachtpreis für Ackerland stieg um 70 € auf 291 €/ha und der für Dauergrünland um 37 € auf 154 €/ha. In beiden Fällen ist das Entgelt um beinahe ein Drittel seit 2010 gestiegen.

Regionale Unterschiede

Die Entwicklung der durchschnittlichen Pachtentgelte für alle Pachtungen (Bestands- und Neupachtungen) gebe die Dynamik der aktuellen Preisentwicklung jedoch nicht vollständig wieder. Neupachtungen innerhalb der letzten zwei Jahre ergaben im Durchschnitt einen Pachtpreis für Ackerland von 395 €/ha und für Dauergrünland von 222 €/ha. Im Vergleich zu den mittleren Pachtentgelten war das Preisniveau neu abgeschlossener Pachtverträge um 36 % (Ackerland) bzw. 44 % (Dauergrünland) höher.

Das Pachtentgelt weist regional deutliche Unterschied auf. In den veredelungsstarken Kreisen Schwäbisch Hall und Hohenlohekreis sowie den rinderstarken Kreisen Biberach und Ravensburg wurden im Mittel zwischen 360 und 400 €/ha und mehr gezahlt. Den Gegenpol dazu stellen die Regionen Nordschwarzwald und mittlerer Oberrhein dar. Hier wurden durchschnittliche Entgelte von deutlich unter 200 €/ha festgestellt.

Bundesweite Ergebnisse der Landwirtschaftszählung 2020 sind im gemeinsamen Statistikportal des Bundes und der Länder zu finden.