Wie lange muss ich Miete zahlen nach Kündigung

Wer darf den Mietvertrag kündigen?

Als Mieter einer Wohnung unterliegen Sie dem Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes. Der Vermieter darf Sie nur dann kündigen, wenn Sie einen im Gesetz genannten Kündigungsgrund setzen. Ausschließlich Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern mit nach 2001 abgeschlossenen Verträgen haben keinen Kündigungsschutz! Mieter von Wohnungen dürfen den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist beenden. Befristete Mietverhältnisse enden durch Zeitablauf! Der Mietvertrag endet daher mit dem vereinbarten Datum, ohne dass eine Kündigung durch den Vermieter notwendig ist!

Welche Kündigungsfristen gelten?

Bei einem befristeten Mietverhältnis darf im ersten Jahr gar nicht gekündigt werden, danach unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Monatsende. Bei unbefristeten Mietverträgen gilt die Kündigungsfrist, die Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben. Ist keine im Mietvertrag festgelegt, so gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von einem Monat. Empfehlenswert ist es, die Kündigung schriftlich mittels eingeschriebenen Briefes mitzuteilen. Ein entsprechendes Musterschreiben stellen wir für unsere Mitglieder zur Verfügung. Die Frist beginnt mit der Zustellung beim Vermieter/der Hausverwaltung zu laufen.

Achtung: Ein befristeter Mietvertrag über ein Ein- oder Zweifamilienhaus kann nur dann gekündigt werden, wenn eine Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde. Ansonsten muss die gesamte Vertragsdauer eingehalten werden.

Gibt es eine Möglichkeit, früher aus der Wohnung auszuziehen?

Als Mieter sind Sie verpflichtet, die im Vertrag vereinbarten oder die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Der Vermieter kann nicht gezwungen werden, Sie früher aus der Wohnung ausziehen zu lassen, auch nicht, wenn Sie einen Nachmieter vorschlagen. Nur bei einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses, bei der beide Vertragsparteien zustimmen müssen, ist ein früherer Auszug denkbar. Ein entsprechendes Musterschreiben zur Anfrage einer einvernehmlichen Vertragsauflösung stellen wir für unsere Mitglieder zur Verfügung.

In welchem Zustand muss die Wohnung zurückgegeben werden?

Die Wohnung ist grundsätzlich so zurückzustellen, wie sie angemietet wurde, abzüglich aller Spuren gewöhnlicher Abnützung. Jene Abnützung, die mit dem normalen Wohnverhalten zusammenhängt und überall daher auftritt, muss der Vermieter daher hinnehmen, sofern nichts anderes wirksam vereinbart wurde. Im Einzelfall ist die Abnützung jedoch Auslegungssache. Alle Möbel, die nicht mitgemietet wurden, sind zu entfernen und die Wohnung ist sauber zurückzugeben, sofern sie sauber angemietet wurde. Wenn Sie beim Einzug Fotos vom Zustand der Wohnung gemacht haben, erleichtert das auch die Beweisbarkeit beim Auszug.

Muss ich beim Ausziehen die Wohnung weiß ausmalen?

Die Wohnung ist so zurückzustellen, wie sie übernommen wurde, abzüglich aller Spuren gewöhnlicher Abnützung. Auch andere Wandfarben gehören zur gewöhnlichen Abnützung. Laut der Rechtsprechung hat der Vermieter jedoch das Recht auf helle Wandfarben. Ein grelles Rot oder ein Schwarz wären demnach zu übermalen. Über die Wirksamkeit von im Vertrag vereinbarten Ausmalverpflichtungen wird immer wieder heftig gestritten. Die derzeitige Rechtsprechung hält sie grundsätzlich für unwirksam.

Wodurch endet das Mietverhältnis endgültig?

Am Ende der Kündigungsfrist ist mit der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter ein Rückstellungstermin zu vereinbaren, bei dem alle Wohnungsschlüssel zurückgegeben werden, auch solche, die selbst angefertigt wurden. Ein unaufgefordertes Übersenden der Schlüssel per Post oder ein Einwerfen in den Briefkasten der Hausverwaltung ist in aller Regel keine wirksame Rückstellung und unter Umständen weiterhin Miete zu bezahlen.

Wann bekomme ich meine Kaution zurück?

Die Kaution ist grundsätzlich sofort nach der Rückstellung der Wohnung samt Zinsen zurückzuzahlen. Nur für Schäden an der Wohnung, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen, dürfen Teile der Kaution einbehalten werden. Zahlt der Vermieter die Kaution nicht (zur Gänze) zurück, sollten Sie ihn mittels eingeschriebenem Brief zur Rückzahlung auffordern. Ein entsprechendes Musterschreiben stellen wir für unsere Mitglieder zur Verfügung.

Wie viel darf von der Kaution einbehalten werden?

Meine Großeltern haben 18 Jahre eine Mietwohnung bewohnt, nun sind beide verstorben. Der Vermieter verlangt nun eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Dh. als Erbin des Vermögens soll ich jetzt 3 Monatsmieten für die leerstehende Wohnung bezahlen.

Ist das korrekt oder gelten im Sterbefall andere Regeln?

Ist der Umzug beschlossen, wollen viele Mieter aus der alten Wohnung schon vor Mietvertragsende raus. Besonders dann, wenn der Nachmieter bereit ist eher einzuziehen und man selbst in die neue Wohnung kann, steht dem Umzug vor Mietvertragsende ja eigentlich nichts entgegen. Allerdings sollten Mieter bei so einer verfrühten Übergabe einiges beachten: Anders als viele Mieter annehmen, ist es nämlich nicht so, dass man keine Miete mehr zahlen muss, weil man die Wohnung bereits an den Vermieter übergeben hat. Die Miete ist grundsätzlich bis zum Ende des Mietvertrages zu zahlen und der wird in der Regel nicht allein dadurch beendet, das man auszieht. Schließlich ist es eine Entscheidung des Mieters ob er die Wohnung bis zum Vertragsende nutzt, zahlen muss er die Miete jedenfalls bis zum Ende des Vertrages.

Was Mieter zur Wohnungsübergabe vor Mietvertragsende wissen sollten und wann Sie keine Miete mehr zahlen, sobald die Wohnung übergeben ist, erfahren Sie hier.

I. Mietzahlungspflicht bleibt solange der Mietvertrag besteht

Generell ist die während der ganzen Mietzeit zu zahlen, also vom Beginn des Mietvertrages bis zum Ende. Nach der Kündigung der Mietwohnung endet der Mietvertrag mit dem Tag, an dem die Kündigungsfrist abläuft. Das ist dann das Ende des Mietvertrages und der letzte Tag, für den die Miete zu zahlen ist.

Will ein Mieter nun schon vor dem Mietvertragsende ausziehen und dadurch eine doppelte Mietzahlung (in der neuen und er alten Wohnung) vermeiden, funktioniert das nur, wenn er auch durch den Auszug aus der alten Wohnung von seiner Mietzahlungspflicht frei wird. Das ist aber meistens nicht der Fall, da in dem Auszug, der Wohnungsübergabe und der Schlüsselübergabe allein keine Beendigung des Mietvertrages gesehen wird:

1. Mietvertrag bleibt trotz Wohnungsübergabe bestehen

Das entschied das Landgericht Wuppertal in einem Fall, in dem der Mieter vor Ende des Mietvertrages auszog. Die Wohnungsübergabe und Schlüsselübergabe an den Vermieter wurden vorgezogen und der Mieter wollte daher nur bis zum Übergabezeitpunkt die Miete zahlen. Er war der Meinung, dass durch die Übergabe der Wohnung samt Schlüssel der Mietvertrag stillschweigend bzw. automatisch aufgehoben wurde. Der Vermieter hielt dagegen und bestand auf die Zahlung der Miete. Er erklärte dem Mieter bereits vor Übergabe, dass er trotz des Auszugs nicht mit einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden ist.

Das Landgericht Wuppertal gab dem Vermieter Recht. Nach Ansicht des Gerichts wird der Mietvertrag nicht automatisch durch die vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe aufgehoben (LG Wuppertal, Urteil vom 05. November 2015, Az.: 9 S 69/15). Für eine solche stillschweigende Aufhebung des Mietvertrages muss nach dem Landgericht mehr vorliegen: „Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn dadurch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will. Dies ist dann gerechtfertigt, wenn z.B. der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.“ (zit. LG Wuppertal, Urteil vom 05. November 2015, Az.: 9 S 69/15)

2. Schlüsselübergabe beendet Mietvertrag nicht

Für die Schlüsselübergabe gilt dasselbe wie für die Wohnungsabnahme. Allein dadurch, dass der Mieter die Schlüssel an den Vermieter zurückgibt, wird der Mietvertrag nicht automatisch aufgehoben. Dazu braucht es eine besondere Aufhebungsvereinbarung und diese kann jedenfalls nicht allein in der Übersendung und der Annahme der Wohnungsschlüssel gesehen werden (OLG Köln, Urteil vom 09. Juli 1997, Az.: 27 U 5/97).

Was Mieter bei der Übergabe der Wohnungsschlüssel noch beachten sollten lesen Sie hier: Schlüsselübergabe vor Mietende

Merke:

Mieter können nicht davon ausgehen der Mietvertrag sei mit der Wohnungsübergabe oder Schlüsselübergabe beendet. Das ist nicht der Fall!  Als Mieter muss man mit dem Vermieter eine extra Aufhebungsvereinbarung schließen, wenn man vor dem Mietvertragsende aus dem Vertrag heraus will. Lässt sich der Vermieter nicht darauf ein bleibt man verpflichtet, die Miete bis zum Mietvertragsende zu zahlen.

II. Ausnahmen: In diesen Fällen entfällt die Pflicht zur Mietzahlung bei Wohnungsübergabe

Neben der ausdrücklichen Aufhebungsvereinbarung gibt es außerdem noch Fälle bei denen der Vermieter sein Recht auf die Miete durch gewisse Umstände im Zusammenhang mit der vorzeitigen Wohnungsübergabe ganz oder zum Teil verliert.

Das sind z.B.  folgenden Fälle:

• Der Mieter übergibt die Wohnung auf Wunsch des Vermieters vorzeitig, weil dieser die Wohnung vor Einzug des neuen Mieters renovieren bzw. sanieren will. Hier muss der Mieter keine Miete mehr zahlen, da die Wohnung einerseits nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist und andererseits, weil der Vermieter sie anderweitig verwendet (§§ 536, 537 BGB)
• Der Mieter übergibt die Wohnung vorzeitig. Der Vermieter hat aber schon vor Ablauf der Kündigungsfrist des alten Mieters einen Vertrag mit dem neuen Mieter. Der Vermieter hat also in gewisser Weise doppelt vermietet. Dann muss sich der Vermieter die Miete des neuen Mieters anrechnen lassen; ist der neue Mieter schon eingezogen entfällt die Miete für den alten Mieter, da er die Wohnung nicht mehr nutzen kann.
• Der Vermieter überlässt die Wohnung nach vorzeitiger Übergabe bereits einem Dritten (§ 537 Abs. 2 BGB) oder nutzt sie selbst: auch hier entfällt die Miete für den alten Mieter, da er die Wohnung nicht mehr nutzen kann.

III. Fazit

Mieter müssen bis zum Mietvertragsende die Miete zahlen – unabhängig davon, ob sie die Mietwohnung bereits vorher übergeben oder nicht. Solange der Mietvertrag nämlich nicht aufgehoben wird oder der Vermieter seinen Anspruch auf die Miete durch besondere Umstände verliert, bleiben Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Weitere Tipps zu Wohnungsübergabe bekommen Sie hier: 13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Auszug für Mieter