Die Erstellung eines neuen Gebäudes stellt so gut wie immer eine beträchtliche finanzielle Investition dar. Im Falle eines Einfamlienhauses ist es meist sogar die größte Summe, die im ganzen Leben ausgegeben wird. Entsprechend lange gestaltet sich meist die Planung der Finanzierung, die Suche nach dem geeigneten Grundstück und das Erstellen von Plänen in Zusammenarbeit in einem Architekten. Schließlich muss bei einem Haus alles beim ersten Versuch klappen, weil nachträgliche Änderungen immer teuer und oft sogar unmöglich sind. Entsprechend viel Sorgfalt wird in die Ausarbeitung der Baupläne gesteckt und diese schließlich eingereicht. Dann heißt es warten. Und hier ist die Frage: Wie lange?
Eine klare Fristenregelung gibt es nicht
Die schlechte Nachricht in diesem Zusammenhang ist, dass es keine bundesweit geltenden allgemeinen Regeln darüber gibt, wie lange sich eine Behörde im Bauverfahren Zeit nehmen kann, ehe sie über einen Bauantrag entscheidet. In der Praxis führt das dazu, dass bis zur Erteilung einer Baugenehmigung in einem Fall lediglich zwei Wochen und in einem anderen bis zu sechs Monate vergehen können. Bei der Länge des Verfahrens spielt eine Reihe von Faktoren eine Rolle. So kommt es beispielsweise auf die Lage der geplanten Immobilie an. Handelt es sich um ein reguläres Wohnhaus, dass in einem gerade ausgewiesenen Baugebiet entstehen soll, wird die Baugenehmigung oft schnell erteilt. Soll dagegen die Baulücke in einer weitgehend denkmalgeschützten Altstadt geschlossen werden oder handelt es sich um ein Gewerbeprojekt im unbeplanten Außenbereich, nimmt die Prüfung aus nachvollziehbaren sachlichen Gründen einen längeren Zeitraum in Anspruch. Insofern kommt es hinsichtlich der Länge des Verfahrens vor allem auf die Umstände des Einzelfalls an. Entsprechend sollte bei außergewöhnlichen Verfahren von Anfang an eine längere Wartezeit auf die Baugenehmigung mit einkalkuliert werden.
Es kommt auf das Bundesland an
Ein weiterer Umstand, der eine klare Definition der maximalen Länge eines Baugenehmigungsverfahrens erschwert, ist die Tatsache, dass das Baurecht in vielerlei Hinsicht unterteilt ist. Beim privaten Baurecht geht es um Verträge mit Architekten, Handwerkern etc.. Da öffentliche Baurecht bezieht sich dagegen auf Planungs- und Genehmigungsverfahren. Während bei der Planung der Nutzung von Grund und Boden der Bund ein gesetzgeberisches Mitspracherecht hat, sind die Genehmigungsverfahren für einzelne Gebäude Sache der jeweiligen Bundesländer. Diese haben unterschiedliche Ansätze gewählt, um Bauverfahren zu beschleunigen. So sieht etwa § 54 der Landesbauordnung von Baden-Württemberg klare Fristen für das Genehmigungsverfahren von Bauvorhaben vor. Die Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen muss innerhalb von zehn Arbeitstagen ab Eingang derselben vorgenommen werden. Im nächsten Schritt erhalten nach Absatz drei dieser Vorschrift die jeweilige Gemeinde und andere betroffene Stellen eine einmonatige Frist, Vorbehalte gegen das Bauvorhaben vorzubringen. Absatz fünf schließlich legt fest, dass eine Entscheidung über den Bauantrag spätestens nach zwei Monaten zu erfolgen hat. Insofern besteht für Baden-Württemberger ein klarer Rechtsanspruch, wann über den Bauantrag entschieden sein muss.
Vereinfachtes Verfahren
Die Regelungen aller sechzehn Bundesländer im Detail zu erläutern, würde den Rahmen dieses Artikels bei weitem sprengen. Für eigene Recherchen ist vor allem wichtig, immer auch das jeweilige Bundesland bei der Suchfunktion mit zu berücksichtigen. Ein weiteres wichtiges Stichwort in diesem Zusammenhang ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Auch dieses ist eine Sache der Länder. Liegt eine entsprechende Regelung im eigenen Bundesland vor, hat dies zur Folge, dass über bestimmte Bauanträge schneller entschieden werden muss. So verkürzt sich etwa die bereits erwähnte Frist des § 54 Abs. 5 der LBO von Baden-Württemberg von zwei Monaten auf einen Monat. In der Praxis spielen in diesem Zusammenhang vor allem Neubaugebiete eine zentrale Rolle. Damit sich dort der Baulärm nicht über einen zu langen Zeitraum hinzieht, werden vor allem Genehmigungsverfahren in diesen Bereichen in vielen Bundesländern beschleunigt behandelt. Wenn ein solches vereinfachtes Verfahren im eigenen Bundesland vorgesehen ist, bestehen gute Chancen, dass die Baugenehmigung rasch erteilt wird, weil ein klarer Rechtsanspruch auf die Einhaltung bestimmter Fristen besteht. Diese können auch bei Bestehen eines vereinfachten Verfahrens von Bundesland zu Bundesland variieren.
Was tun, wenn keine Baugenehmigung erteilt wird?
Sofern eine Baugenehmigung trotz vollständig eingereichter Unterlagen über Monate nicht erteilt wird, ist eine so genannte Untätigkeitsklage möglich. Diese hat das Ziel, die Behörde zur Erteilung der Genehmigung zu verpflichten, ist also dem Grunde nach eine Verpflichtungsklage. Die Grundlage für eine solche Klage bildet § 75 der Verwaltungsgerichtsordnung. Nach dieser Vorschrift ist eine Untätigkeitsklage dann zulässig, wenn eine Behörde nach dem Antrag eine angemessene Frist untätig hat verstreichen lassen. Die in Satz zwei klar gestellte Mindestdauer einer solchen angemessenen Frist beträgt drei Monate. Vorher ist eine Untätigkeitsklage nicht zulässig. Bei der Beurteilung der Angemessenheit der Frist spielen nicht nur die mit dem Bauvorhaben an sich verknüpften Schwierigkeiten eine Rolle, sondern auch andere äußere Umstände. So kann etwa eine Gesetzesänderung erfolgt sein, die die Prüfung verzögert, eine Umorganisation der Behörde oder eine einfache Überlastung derselben vorliegen. In solchen Fällen kann, nach einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, sich ein Verfahren auch länger hinziehen (BVerwGE 42, 108 (111 f.)). Sollte die Baubehörde entsprechende Umstände bei Nachfrage zum Verfahrensstand deutlich gemacht haben, erhöht dies das Risiko, bei einer Klage abschlägig beschieden zu werden und auf den Kosten des Verfahrens sitzen zu bleiben. Im Übrigen ist der Weg zu den Gerichten natürlich auch dann eröffnet, wenn eine Baugenehmigung durch die Behörde versagt wurde. Die entsprechende Verpflichtungsklage richtet sich dann nach § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung.
Eine gewisse Wartezeit ist unvermeidlich
Abschließend lässt sich noch einmal festhalten, dass für das Baugenehmigungsverfahren keine bundesweit gültigen Vorgaben im Hinblick auf Fristen vorliegen. In einzelnen Bundesländern gibt es allerdings die Möglichkeit, im Wege des vereinfachten Verfahrens schneller an eine Baugenehmigung zu gelangen. Bleibt die Behörde lange Zeit nicht tätig, ist die Einreichung einer Untätigkeitsklage möglich. Selber zur Beschleunigung beitragen kann man durch, indem die Pläne gleich beim ersten Mal vollständig eingereicht werden und dadurch, dass für das Bauvorhaben keine Genehmigungen von Ausnahmen erforderlich sind. Außerdem spielt der Standort des geplanten Gebäudes eine Rolle. Bei einem einfachen Wohnhaus in einem Neubaugebiet stehen die Chancen entsprechend gut, schnell eine Baugenehmigung zu erhalten.
Überschreitet eine Garage eine in der Bauordnung von Schleswig-Holstein definierte Größe nicht, kann sie ohne Baugenehmigung errichtet werden. In jedem Fall müssen jedoch die Planungsunterlagen, die sogenannten Bauvorlagen, bei der Baubehörde und der Gemeinde eingereicht werden. Weiterhin wichtig: Die Garage muss allen öffentlich-rechtlichen und planungs-rechtlichen Vorgaben des Landes Schleswig-Holstein entsprechen.
Genehmigungsfreie Garage in Schleswig-Holstein errichten
Damit eine Garage verfahrensfrei – also ohne Bauantrag – errichtet werden darf, muss sie verschiedene Bedingungen erfüllen:
- Die Garage darf eine mittlere Höhe von 2,75 m nicht überschreiten, die Seitenwand darf nicht länger als 9,0 m sein und die Dachneigung maximal 45 Grad betragen.
- Die Garage muss notwendig sein. Dies ist der Fall, wenn auf dem Grundstück ein Wohngebäude steht.
Tipp: Garagen, die ausschließlich zur Vermietung an Dritte oder auf ansonsten ungenutzten Grundstücken errichtet werden, benötigen in jedem Fall eine Baugenehmigung.
Wird die Garage innerhalb eines gültigen Bebauungsplans errichtet ist sie verfahrensfrei, wenn sie den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und keine Einsprüche vom Bauamt oder von der Gemeinde vorliegen. Die Bauvorlagen für eine verfahrensfreie Garage müssen in einfacher Ausführung bei der Gemeinde und bei der Baubehörde durch den Bauherrn eingereicht werden. Innerhalb von vier Wochen wird dann darüber entschieden, ob die Verfahrensfreiheit für die Garage gerechtfertigt ist. Meldet sich die Behörde nicht innerhalb der Frist mit einer Ablehnung, gilt die Genehmigung als erteilt und mit dem Garagenbau darf begonnen werden.
Ist für eine Garage ein Bauantrag erforderlich, muss dieser – im Gegensatz zur verfahrensfreien Garage – von einem in Schleswig-Holstein bauvorlageberechtigtem Entwurfsverfasser unterzeichnet werden. Eine einmal erteilte Genehmigung hat eine Gültigkeit von drei Jahren, innerhalb der Frist kann ein Antrag auf Verlängerung um bis zu zwei Jahre gestellt werden.
Tipp: Im Außenbereich kann auch für ansonsten verfahrensfreie Garagen eine Baugenehmigung erforderlich sein!
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Die Landesverordnungen rund um den Garagenbau
Auch ohne Baugenehmigung müssen Garagen allen Vorschriften des Landes Schleswig-Holstein entsprechen. Stellt sich im Falle einer zufälligen Prüfung heraus, dass dies nicht der Fall ist, dann kann die Behörde die Nutzung der Garage verbieten, schlimmstenfalls kann sogar ein Abriss angeordnet werden. Folgende Verordnungen müssen bei Planung und Ausführung beachtet werden.
Die Landesbauordnung für Schleswig-Holstein
Die Schleswig-Holsteinische Bauordnung (LBO) definieren den grundsätzlichen Garagenbegriff sowie die zulässige Nutzung und macht Angaben zu den verschiedenen Genehmigungsverfahren und der Verfahrensfreiheit. Ebenfalls in der LBO enthalten sind Vorschriften zur Grenzbebauung und zum Umgang mit Abstandsflächen.
Die Garagenverordnung
In der Garagenverordnung von Schleswig-Holstein (GarVO) sind Garagen genauer definiert, ebenso sind dort Regeln zur Erschließung und Konstruktion zu finden:
- Die Zu- und Abfahrten zwischen Garage und Straßenraum muss mindestens 3 m lang sein, kürzere Abmessungen sind möglich, wenn die Sicherheit dadurch nicht gefährdet ist.
- Für tragende Wände und Decken von Kleingaragen (bis 100 m²) dürfen Baustoffe ohne Feuerwiderstand verwendet werden.
- Grenzt eine Kleingarage an andere Räume außer Abstellräumen unter 20 m² Fläche, müssen die trennenden Bauteile feuerhemmend sein.
Tipp: In Kleingaragen dürfen 200 l Diesel und 20 l Benzin gelagert werden, wenn sich der Kraftstoff in dicht verschlossenen und bruchfesten Behältern befindet.
Das Nachbarrechtsgesetz
Nicht alles, was das Baurecht erlaubt, ist auch nachbarrechtlich in Ordnung. Deshalb ist bei der Errichtung einer Garage auch das Nachbarrechtsgesetz von Schleswig-Holstein zu beachten. Die Vorgaben im Gesetz müssen beachtet werden, wenn eine Garage in einem Abstand von weniger als 3 m oder direkt auf die Grenze zum Nachbarn errichtet wird. Wird eine Garage direkt auf die Grenze gebaut, dann muss der Nachbar den Zugang zum seinem Grundstück gewähren, wenn Arbeiten an der Garage nicht oder nur mit erheblichem Aufwand vom eigenen Grundstück aus durchgeführt werden können.
Grenzbebauung Garage – Regelungen und Besonderheiten Anders als bei Wohngebäuden müssen für Garagen verschiedene Regelungen im Baurecht nicht in jedem… weiterlesen
Garagen auf der Grenze und Abstandsflächen
Für das Errichten auf der Grundstücksgrenze sowie hinsichtlich der Abstandsflächenn gelten in der LBO besondere Regelungen. So darf eine Garage auf die Grenze, bzw. in einem Abstand von bis zu 3 m von der Grenze entfernt errichtet werden, wenn ihre mittlere Wandhöhe 2,75 m nicht überschreitet und die Länge pro Grundstücksgrenze maximal 9 m beträgt. Erfüllen die Garagen die Anforderungen an die Verfahrensfreiheit, benötigen sie keine eigenen Abstandsflächen und dürfen auch in die Abstandsflächen anderer Gebäude hineingebaut werden.
Wichtig: Grundsätzlich sollte vor Planung und Bau der Garage die aktuelle Rechtslage überprüft werden. Im Zweifelsfall schafft ein Anruf bei der zuständigen Baubehörde Klarheit zu allen bau- und öffentlich-rechtlichen Fragen.
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