Was ist der unterschied zwischen einem baubetreuer und bauträger

Ein Haus baut man in der Regel nur einmal im Leben. Umso wichtiger sind die Baupartner, die Ihnen bei der Verwirklichung Ihres Traumhauses zur Seite stehen. Haben Sie sich für den Bau bzw. Erwerb eines Hauses entschieden, steht die nächste grundlegende Entscheidung an:

Soll es ein Architektenhaus werden oder soll der Hausbau über einen Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer oder Fertighausbauer erfolgen?

Kennen Sie die Unterschiede?

Um eine entsprechende Entscheidung treffen zu können, müssen Ihnen als zukünftiger Bauherr zuerst die Funktionen sowie die wesentlichsten Vor- und Nachteile der einzelnen Baupartner bewusst sein.

Der Bauträger (BT)

Ein Bauträgerunternehmen errichtet Gebäude auf den von ihm erworbenen Grundstücken, der Bauträger ist also gleichzeitig auch Bauherr. Er verkauft die Wohnungen bzw. das Haus mit Grundstück. Der Verkauf kann bereits vor Baubeginn, während der Bauphase oder nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Kurzum: Bauherr ist der Bauträger, Sie sind der Käufer.

Der Generalunternehmer (GU)

Die Bauabwicklung mit einem Generalunternehmen bietet sich beispielsweise dann an, wenn Sie bereits im Besitz eines Baugrundstücks sind. Der Generalunternehmer übernimmt sämtliche Bauarbeiten – ohne Planungsleistungen – und übergibt Ihnen dann das „schlüsselfertige“ Haus.

Sie als Bauherr beauftragen den Generalunternehmer und einen Architekten/Planer. Die einzelnen Handwerksfirmen (Subunternehmer) werden von dem Generalunternehmer beauftragt und stehen mit ihm in vertraglicher Beziehung. Das hat den Vorteil, dass Sie sich direkt an den GU wenden können und sich nicht mit den einzelnen Handwerksfirmen auseinandersetzen müssen, die sich bei Problemen und Mängeln oft noch gegenseitig die Schuld zuweisen. Die Planung und Überwachung Ihres Bauobjekts obliegt dem von Ihnen beauftragten Architekten.

Der Generalübernehmer (GÜ)

Der Generalübernehmer – auch Totalunternehmer genannt – unterscheidet sich von dem Generalunternehmer dadurch, dass er sämtliche Bauleistungen inkl. der Planung übernimmt. Der Architekt, die Fachplaner, die Handwerksfirmen etc. werden von dem Generalübernehmer als Subunternehmen beauftragt. Das heißt, Sie sind der Bauherr, der Generalübernehmer ist Ihr alleiniger Auftragnehmer.

Die Einzelvergabe

Bei dieser Variante beauftragen Sie als Bauherr einen Architekten, der – abhängig von den beauftragten Leistungsphasen nach HOAI – die gesamte Planung sowie die Ausschreibung der diversen Gewerke, die Baukoordination und die Bauüberwachung übernimmt.

Zudem beauftragen Sie – in der Regel mit Unterstützung des Architekten – die einzelnen Handwerksfirmen und schließen mit allen Unternehmen bzw. Handwerkern jeweils einen Vertrag ab.

Der Fertighausbau

Ein Fertighaus ist ein industriell vorgefertigtes Haus, das vor Ort endmontiert wird. Grundsätzlich wird dabei unterschieden, ob die gelieferten Fertigteile von dem Bauherrn selbst zusammengebaut werden oder ob der Fertighausbauer ein schlüsselfertiges Wohnhaus übergibt.

Mischformen

Natürlich gibt es in der Praxis auch diverse Mischformen von Baupartnerschaften.

Vorsicht bei „schlüsselfertiger“ Übergabe

Laut Verband Privater Bauherren entscheiden sich etwa 90 % aller privaten Bauherren für ein schlüsselfertiges Haus, errichtet durch einen Bauträger oder Generalunternehmer.

Deshalb Vorsicht! Schlüsselfertig bedeutet nicht zwangsläufig bezugsfertig. Häufig ist im schlüsselfertigen Zustand der vollständige Innenausbau (Fliesen, Bodenbeläge etc.) nicht inkludiert. Damit Sie als Bauherr vor bösen Überraschungen gefeit sind, achten Sie unbedingt darauf, dass im Vertrag genau festgelegt wird, welche abgeschlossenen Leistungen mit dem schlüsselfertigen Zustand verbunden sind.

Das sollten Sie wissen …

Für welchen Baupartner Sie sich auch entscheiden – natürlich wollen sie alle durch Ihre Beauftragung verdienen, jedoch abhängig vom Baupartner auf unterschiedliche Weise:

Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer bieten Ihnen Ihr Haus in der Regel zu einem Festpreis an. Um einen hohen Gewinn zu erzielen, wird möglichst preiswert gebaut. Das Ausreizen der maximalen Gewinnspanne kann für den zukünftigen Hausbesitzer allerdings durchaus Einbußen in der Qualität des Objekts nach sich ziehen.

Im Gegensatz dazu sind für den Architekten höhere Baukosten von Vorteil, weil dadurch auch sein Honorar steigt, das u. a. auch von den beauftragten Leistungsstufen (gemäß HOAI) abhängig ist.

Wählen Sie den Baupartner mit Bedacht

Der Hausbau gehört für die meisten Bauherren zur größten Investition ihres Lebens. Deshalb kommt auch der Auswahl des richtigen Baupartners (Bauträger, Generalübernehmer, Architekt, …) eine so große Bedeutung zu und erfordert besondere Sorgfalt. Informationen zur Architektenauswahl finden Sie hier.

Schauen Sie sich hinreichend um. Holen Sie bei ehemaligen Bauherren Auskunft ein. Ebenso können Sie bei örtlichen Bausachverständigen nach Empfehlungen fragen. Holen Sie Referenzen bei den potenziellen Baupartnern ein. Vielleicht haben Sie Bekannte, die mit einem Baupartner bereits gute Erfahrungen gemacht haben. Persönliche Empfehlungen sind immer eine wertvolle Entscheidungsgrundlage.

Ziehen Sie rechtzeitig einen Experten hinzu

Für welche Baupartner und Form der Errichtung Sie sich auch entscheiden: In jedem Fall sollten Sie einen unabhängigen Experten vorzeitig hinzuziehen. Dieser wird auch darauf achten, dass Ihre Wünsche und Anforderungen so weit wie möglich in die Verträge mit den Baupartnern einfließen.

Ein solcher Experte kann ein Sachverständiger, Architekt, Bauingenieur oder ein anderer Fachmann sein. Auch ein Baubetreuer bietet sich an. Dieser unterstützt Sie während der gesamten Bauabwicklung und steht Ihnen beratend zur Seite.

Ein Baulaie – und das sind in der Regel die meisten Bauherren – können nie sämtliche Fallstricke erkennen, sodass die Bauabwicklung zu einem Desaster werden kann und der Bauherr sich plötzlich mit nicht zu bewältigenden Mehrkosten und belastenden (Rechts-)Streitigkeiten konfrontiert sieht.

Weiterführende Informationen

• Tipps für die Auswahl des Baubetreuers

Lexikon, zuletzt aktualisiert am: 21.01.2022 | Jetzt kommentieren

Erklärung zum Begriff Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmer i.S.d. § 14 BGB, der ein Grundstück zwecks Bebauung kauft, um das Grundstück schließlich mitsamt dem Gebäude an den Auftraggeber zu verkaufen. Zu unterscheiden ist er vom Bauherrn und auch vom Bauunternehmer.

Der Bauträger ist zunächst von dem Bauunternehmer sowie von dem Bauherrn zu unterscheiden:

Der Bauträger

Der Bauträger ist stets ein Unternehmer i.S.d. § 14 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch]. In der Regel werden die Bauträger in Form einer Gesellschaft beschränkter Haftung (GmbH) geführt, möglich ist beispielsweise aber auch eine Führung in Form einer Aktiengesellschaft (AG), einer Kommanditgesellschaft (KG) oder sogar als Einzelunternehmer.
Der Bauträger erwirbt in der Regel unbebaute Grundstücke, um diese zu bebauen. Das errichtete Gebäude wird sodann mitsamt des Grundstücks verkauft. Der Bauträger verspricht demnach nicht nur die Bauleistung an sich, sondern zusätzlich auch die Übertragung des Eigentums.

Der Bauunternehmer

Der Bauunternehmer ist – wie der Begriff vermuten lässt – ebenso ein Unternehmer i.S.d. § 14 BGB. Der wesentliche Unterschied ist jedoch der, dass der Bauunternehmer lediglich die Bauleistung verspricht. In der Regel wird der Erbwerber des Gebäudes also bereits der Eigentümer des Grundstücks sein.

Der Bauherr

Bei dem Bauherrn handelt es sich ebenso um einen Unternehmer i.S.d. § 14 BGB, der sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person sein kann. Bauherr ist nämlich der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber bei der Durchführung von Bauvorhaben. Diese Bauvorhaben werden von ihm entweder im eigenen Namen oder für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet oder ausgeführt bzw. er lässt die Bauvorhaben von einem Dritten vorbereiten oder ausführen.

Der wesentlichste Unterschied zum Bauträger ist jedoch dieser, dass der Bauherr in der Regel nicht auf eigenes Risiko finanziert.

Bauträger - Besonderheiten

1. Bei einem Bauträgervertrag handelt es sich um einen sog. Vertrag sui generis, also um einen Mischvertrag, bestehend aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag. Insoweit bedarf es regelmäßig eine Abgrenzung zu diesen Vertragstypen. Bei einem reinen Kaufvertrag wird nämlich lediglich die Grundstücksübertragung geschuldet während bei einem Werkvertrag lediglich die Bauleistung geschuldet wird. Beim Bauträgervertrag hingegen kauft der Käufer sowohl das Grundstück und beauftragt gleichzeitig den Bauträger zur Erbringung einer genannten Bauleistung.

   Diese Mischform hat den besonderen Vorteil, dass der Vertrag eine Einheit bildet. Das bedeutet, dass der Käufer Mängelrechte sowohl für den Kaufgegenstand, als auch für die Werkleistung bei ein und derselben Person geltend gemacht werden kann. Darüber hinaus besteht die Besonderheit, dass unter den erforderlichen Voraussetzungen ein Rücktritt von dem gesamten Vertrag möglich ist. Läge ein Werkvertrag und ein Kaufvertrag vor, wäre dies nicht möglich.

   Der gesamte Bauträgervertrag ist aufgrund der Grundstücksübertragung gem. § 311 b BGB notariell zu beurkunden. Daraus ergibt sich auch, dass bei Änderungen des Vertrages stetig die notarielle Beurkundung erforderlich ist.

   
    
2. Im Rahmen der Bürgschaft besteht die Möglichkeit einer sog. Bauträgerbürgschaft, die als Vorauszahlungsbürgschaft insbesondere Vorausleistungen des Erwerbers (also des Auftraggebers) sichern soll. Dies soll aufgrund dieses Zwecks sogar bei einem nichtigen Bauträgervertrag (vgl. BGH NJW 08, 1729) oder bei einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung möglich sein.

   Eine solche Bauträgerbürgschaft endet in aller Regel mit dem Ende der Vorleistungspflicht, also mit der vollständigen Fertigstellung des Vertrages.

   Es ist aber zu beachten, dass die Bauträgerbürgschaft den Erwerber allerdings beispielsweise nicht gegen Verzugsschäden oder gegen entgangene Steuervorteile bei Nichteinhaltung des Fertigstellungstermins sichert und auch bei Baumängeln nicht erlaubt, Zahlungen zurückzubehalten.

   
    
3. Ferner ist zu beachten, dass die Tätigkeit des Bauträger den Beschränkungen des § 34c GewO [Gewerbeordnung] unterliegt. Danach ist stets eine entsprechende Genehmigung für die Ausführung dieser Tätigkeit erforderlich.

   Die Einhaltung der Regelungen aus der Makler- und Bauträgerverordnung wird durch die jährliche, nachträgliche Erstellung eines MaBV-Berichtes überwacht. In diesem wird insbesondere die zweckgebundene Verwendung des zur Verfügung gestellten Kapitals einzelner Käufer dargelegt.

Mitwirkende/Autoren:
JuraforumWiki-Redaktion, , webmaster, Rechtsanwalt Einbock

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Zuletzt editiert von JuraforumWiki-Redaktion

• Bauträger hat vor 25 Jahren keine Baugenehmigung beantragt eicki schrieb am 18.01.2019, 15:11 Uhr:
  

  In einem Mehrfamilienhaus wurden vor 25 Jahren nachträglich Untergeschoß und Spitzboden ausgebaut. Der Bauträger, der das ganze Haus gebaut hat, hat auch die Ausbauten ausgeführt. Der Bauherr und heutige Eigentümer ist davon ausgegangen, dass der Bauträger auch für den Ausbau eine Baugenehmigung beantragt und erhalten hat, und... » weiter lesen

• Bauträgerkauf mit Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer Notruf schrieb am 17.12.2018, 23:14 Uhr:
  

  Käufer A lässt sich ein Angebot von Generalunternehmer X für ein schlüsselfertiges Haus erstellen. Hier wird noch davon ausgegangen, dass dieses Haus auf einem noch zu kaufenden Grundstück eines Dritten gebaut wird. Der Angebotspreis für das Haus beträgt 400000.-€ inkl. MwSt. Der Preis für das Grundstück beträgt 150000.-€.Käufer A... » weiter lesen

• Verbindlichkeit Teilungserklärung mit Entwurf eines Verwaltervertrags Dennis Schmidt schrieb am 19.06.2015, 13:52 Uhr:
  

  Hallo,Bestandteil einer Teilungserklärung ist ein Entwurf für einen Verwaltervertrag - in diesem sind u. a. die Kosten pro Wohneinheit aufgeführt.Vor der Eigentümerversammlung wird festgestellt, dass der Bauträger einen abweichenden Verwaltervertrag mit dem gleichen Verwalter (aber anderer Firmenname) abgeschlossen hat - und zwar zu... » weiter lesen

• Bau eines Grenzzauns durch Bauträger BiMo2014 schrieb am 02.10.2014, 02:37 Uhr:
  

  Hallo,A hat ein Grundstück mit Haus (Neubau) von einem Bauträger B erworben und dieser Bauträger hat gegenüber dem Nachbarn C (städtische Schule) eine Verpflichtung zum Bau eines Zaunes.Da das erworbene Grundstück höher liegt, als das Nachbargrundstück (eine Tatsache, die A beim Erwerb des Objektes nicht bekannt ist) muss A im... » weiter lesen

• Gekaufter Stellplatz bereits vermietet Betty_G schrieb am 25.06.2014, 23:28 Uhr:
  

  Man nehme an, Käufer A hat bei Bauträger S eine Eigentumswohnung (Altbau nach Kernsanierung) und einen Tiefgaragenstellplatz im Juli 2013 gekauft. Im März darauf zieht Käufer A ein. Gleichzeitig erfolgt der Nutzen/Lasten Übergang. Die Tiefgarage ist wegen Bauarbeiten gesperrt und er bekommt einen ortsüblichen Nutzungsausfall von... » weiter lesen

• Mängelbeseitigung - Bauträger Andi316 schrieb am 13.05.2013, 09:04 Uhr:
  

  Hallo!Mal angenommen man hätte einen Bauträger schon zweimal per Einschreiben, jeweils mit mehrwöchiger Frist zur Beseitigung diverser Mängel, angeschrieben. Der Bauträger hätte sich die Probleme nach dem ersten Einschreiben auch persönlich angeschaut und Abhilfe versprochen. Seitdem seien jedoch mehrere Monate vergangen und passsiert... » weiter lesen

• Kauf der Fliesen nur über Bauträger ? msit2000 schrieb am 20.08.2012, 22:17 Uhr:
  

  Hallo, Man stelle sich mal vor, dass der Bauträger A in der Baubeschreibung schreiben würde, dass die Wand- und Bodenfliesen einen Verrechnungspreis bis brutto € 20,-/m² haben dürften. Die Fliesen würden auch über den Bauträger angebracht werden. Nun wolle der Käufer B Fliesen für diesen Wert kaufen und dabei den Fliesenhändler... » weiter lesen

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• Einem Bauträger im Erhebungsgebiet werden durch den Fremdenverkehr unmittelbare und mittelbare besondere wirtschaftliche Vorteile im Sinne von § 9 Abs. 2 NKAG geboten. Dies gilt dann nicht, wenn er nach dem Gegenstand seines Unternehmens gehindert ist, Ferienwohnungen zu schaffen.

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• 1. Einzelne Wohnungseigentümer, die dem zur Wahl stehenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind, dürfen bei seiner Wahl grundsätzlich mitstimmen. 2. Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für unwirksam zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht....

  » OLG-FRANKFURT, 13.10.2004, 20 W 133/03

• 1. Einzelne Wohnungseigentümer, die dem zur Wahl stehenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind, dürfen bei seiner Wahl grundsätzlich mitstimmen. 2. Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für unwirksam zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht....

  » OLG-FRANKFURT, 13.10.2004, 20 W 133/05

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