Ein Quadratmeter Wohnfläche zum Preis einer Rolex, steigende Preise sogar in schwächeren Gebieten: Die deutschen Immobilienpreise klettern weiter in die Höhe und brechen immer neue Rekorde.
Das Fintech Scoperty hat es sich zur Aufgabe gemacht, Interessenten einen einfachen Überblick über den Immobilienmarkt zu geben – und zeigt, wo man in Deutschland auch noch Gebiete mit vergleichsweise günstigen Preisen findet.
München durchbricht die 9.000-Euro-Schranke
Die Immobilienpreise in Deutschland kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Laut dem Marktbericht des Fintech-Startups Scoperty wurde auch zum Ende des letzten Jahres noch einmal ein starker Anstieg verzeichnet. So ist der bundesweite Durchschnitt des Quadratmeterschätzwerts im Verlauf des Jahres 2021 um weitere 15 Prozent angestiegen und liegt mittlerweile bei satten 2.848 Euro. Die Unterschiede zwischen den Regionen innerhalb der Bundesrepublik sind allerdings beachtlich. Während Kaufinteressierte in der günstigsten Großstadt Chemnitz für einen Quadratmeter Wohnfläche mit 1.035 Euro ungefähr genau so viel hinblättern müssen wie für ein neues iPhone, kostet ein Quadratmeter in München dagegen mehr als eine nagelneue Rolex-Uhr, nämlich ganze 9.617 Euro. Damit überschreitet der Platzhirsch München zum ersten Mal die 9.000-Euro-Grenze, auch weiterhin gibt es in Deutschland kein teureres Pflaster als die bayerische Hauptstadt.
Das teuerste Bundesland ist allerdings Hamburg, hier sind die Preise seit Beginn 2021 noch einmal um ungefähr 50 Prozent auf 5.733 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Bei den Bundesländern folgt darauf Berlin mit durchschnittlich 4.584 Euro pro Quadratmeter, auf dem dritten Platz landet Bayern mit 4.471 Euro pro Quadratmeter. Im Freistaat Bayern betrug der Wertzuwachs 2021 durchschnittlich rund zwölf Prozent.
In Schleswig-Holstein schießen die Preise am schnellsten in die Höhe
Was die prozentuale Wertentwicklung angeht, so liegt im bundesweiten Vergleich das Bundesland Schleswig-Holstein ganz vorne: Nirgendwo sind die Preise schneller angestiegen als hier. Laut Scoperty-CEO Stefan Kellner erfuhr die jährliche Preissteigerung im nördlichsten Bundesland einen sprunghaften Anstieg: Während der Wertzuwachs 2020 noch rund zehn Prozent betragen hatte, waren es im Jahr 2021 auf einmal 19 Prozent. „Ebenso ins Auge fällt der Preisauftrieb in Sachsen-Anhalt“, so Kellner. „Lag die jährliche Preisentwicklung in 2020 gerade einmal bei rund 6 Prozent, hat sich der Quadratmeter 2021 im Durchschnitt um rund 19 Prozent verteuert.“
Im Mittelfeld rangiert das Saarland mit einem Preisauftrieb von etwa 15 Prozent. Das Schlusslicht bildet Baden-Württemberg, wo sich Immobilien im Jahr 2021 um nur rund elf Prozent verteuert haben. „Sowohl bundesweit als auch regional fällt auf, dass sich besonders jene Orte in 2021 verteuert haben, die in den Jahren davor beim Immobilienboom meist nicht ganz vorn dabei waren. Im Trend geht es dort besonders stark nach oben, wo im Vergleich noch Luft ist“, sagt Stefan Kellner.
Hier findet man noch günstige Immobilien
Bei dem Preisanstieg in den deutschen Landeshauptstädten führt die Thüringer Hauptstadt Erfurt mit einem Wertzuwachs von etwa 23 Prozent auf aktuell 2.540 Euro pro Quadratmeter die Liste an. Darauf folgen auf Platz zwei und drei Potsdam und Kiel mit jeweils durchschnittlich rund 20 Prozent Wertsteigerung. Auf Landesebene sind Immobilien in den Bundesländern Thüringen, Brandenburg und Schleswig-Holstein allerdings noch relativ günstig zu haben, wenn man die Preise mit denen von einer Stadt wie München vergleicht. „Die überdurchschnittlich hohen Wertzuwächse in den günstigen Regionen sind ein Beleg dafür, dass Immobilien in der zweiten und dritten Reihe gefragter werden. Der Grund ist naheliegend: In vielen Orten können sich sowohl Normal- als auch Besserverdiener Wohneigentum nicht mehr leisten. Sie gehen verstärkt Kompromisse bei Lage und Qualität ein“, so Kellner. Entscheidende Einflussfaktoren bei der zukünftigen Wertentwicklung werden nach der Einschätzung von Scoperty in Zukunft Finanzierungskosten, Mietpreisbremse, Neubautätigkeiten und die Energiepolitik sein.
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Der Landkreis Tuttlingen gehört zu den letzten 16 lukrativen Regionen für einen Immobilienkauf. picture alliance / Zoonar | Erich Meyer
Während die Preise für Immobilien steigen, bleiben die Mieten vielerorts auf dem gleichen Niveau.
Ob der Kauf einer Immobilie noch ein gutes Investment ist, hängt stark von der Region ab.
Forschende haben nun in einer Studie anhand von zwei Faktoren ermittelt, in welchen Landkreisen und kreisfreien Städten sich der Immobilienkauf als Investment noch wirklich lohnt.
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Mit den klassischen Anlageformen lässt sich kaum noch Geld verdienen. Deshalb drängen immer mehr Menschen auf den Wohnungsmarkt. Weil die Preise für Immobilien jedoch steigen, die Mieten aber stagnieren, lohnt sich das Investment nicht immer. Deshalb sollten Immobilienkäufer einen genaueren Blick auf die einzelnen Regionen werfen.
Gute Voraussetzungen für ein Investment sind moderate Preise und die Aussicht auf Wertsteigerungen. Wo es die gibt, zeigt der Investitionschancen-Index, den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut für die Postbank erstellt hat. Die Experten haben 16 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten ermittelt, in denen die Bedingungen für einen Immobilienkauf besonders günstig sind. In 30 weiteren Regionen sind die Voraussetzungen zumindest sehr vielversprechend.
Gradmesser für das Preisniveau ist das Verhältnis zu den örtlichen Mieten. Laut der Analyse sind zuletzt die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten. Während die Nettokaltmieten 2020 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte lediglich um 2,7 Prozent teurer wurden, legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 10,1 Prozent zu.
Die verwendeten Kennzahlen
Der sogenannte Vervielfältiger bildet ab, wie viele Jahresnettokaltmieten Käufer für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zahlen müssten. Als moderat gilt eine Vervielfältiger bis zu einem Wert von maximal 25 Prozent. Das bedeutet, dass Käufer am besten die Ausgaben für ein Haus oder eine Wohnung in weniger als 25 Jahren wieder eingenommen haben sollten.
Zudem haben sich die Experten die möglichen realen Wertsteigerungen von Immobilien bis 2030 angeschaut. Ab einer Schwelle von 0,5 Prozent sprechen die Forschenden von einem lohnenden Investment
Wo lohnt es sich noch zu investieren?
Betrachtet man zunächst nur den Vervielfältiger ist das Ergebnis noch einigermaßen zufriedenstellend. 184 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreie Städte liegen laut der Analyse derzeit über einem Wert von 25. Bei den realen Wertzuwächsen verhält es sich ähnlich — in 126 Landkreisen und kreisfreien Städten steigt dieser laut Prognose um mehr als 0,5 Prozent. Kombiniert man beide Kriterien, schrumpft die Anzahl deutlich. Die Liste der Regionen, die gute Investitionschancen und eine sichere Geldanlage bieten umfasst nur 16 Landkreise.
- Rotenburg (Wümme), Landkreis (Niedersachsen): 19,71 / 0,89%
- Straubing-Bogen, Landkreis (Bayern): 23,57 / 0,99%
- Waldshut, Landkreis (Baden-Württemberg): 23,61 / 0,91%
- Gifhorn, Landkreis (Niedersachsen): 23,75 / 0,82%
- Tuttlingen, Landkreis (Baden-Württemberg): 24,16 / 0,52%
- Grafschaft Bentheim, Landkreis (Niedersachsen): 24,41 / 1,20%
- Alzey-Worms, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,41 / 0,56%
- Lüneburg, Landkreis (Niedersachsen): 24,52 / 1,00%
- Bergstraße, Landkreis (Hessen) 24,54 / 0,60%
- Herzogtum Lauenburg, Landkreis (Schleswig-Holstein): 24,74 / 0,79%
- Bad Dürkheim, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,76 / 0,55%
- Südliche Weinstraße, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,79 / 0,56%
- Darmstadt-Dieburg, Landkreis (Hessen): 24,89 / 0,71%
- Stade, Landkreis (Niedersachsen): 24,95 / 0,66%
- Osnabrück, Landkreis (Niedersachsen): 24,95 / 0,69%
- Offenbach, Landkreis (Hessen): 24,98 / 0,54%
Beste Investitionschancen gibt es demnach vor allem außerhalb der Städte sowie im Norden und Westen der Republik. In Niedersachsen finden sich laut dem Postbank Wohnatlas die meisten Kreise mit guten Bedingungen. Dazu zählen die Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück und Rotenburg (Wümme) sowie Stade, das an Deutschlands drittteuerste Großstadt Hamburg grenzt. Auch der Landkreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein, der zum Speckgürtel der Elbmetropole gehört, glänzt mit guten Aussichten auf noch relativ günstige Immobilien, die in Zukunft weiter an Wert zulegen werden.
Lohnende Investments sehen die Experten auch entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms sowie in Darmstadt-Dieburg und Offenbach wie auch weiter im Süden von Rheinland-Pfalz in Bad Dürkheim und Südliche Weinstraße. In Baden-Württemberg sollten Kaufinteressierte die Landkreise Waldshut und Tuttlingen unter die Lupe nehmen. In Bayern schafft es mit Straubing-Bogen nur ein Landkreis in den Index, obwohl der Freistaat fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen glänzt. Aber die Kaufpreise sind vielerorts hoch und den örtlichen Mieten enteilt.
Moderate Preise bei leicht positiven Preistrend
Wer sich mit geringeren Wertsteigerungen von bis zu 0,5 Prozent jährlich bis 2030 zufriedengibt, dem eröffnen sich weitere 30 Regionen, in denen die Immobiliensuche lohnend sein könnte. Neben 24 Landkreisen haben die Experten auch sechs kreisfreie Städte identifiziert: So bieten Weimar, Wolfsburg, Ludwigshafen am Rhein, Frankenthal in der Pfalz, Bremen und Worms moderate Kaufpreise bei leichten Wertzuwächsen. Bei den Landkreisen hat hier Nordrhein-Westfalen die Nase vorn – Heinsberg, Kleve, Düren, Euskirchen, der Rhein-Erft-Kreis, Borken, Warendorf sowie die Städteregion Aachen erfüllen beide Voraussetzungen.
Zudem bilanzieren die Experten sechs Regionen in Niedersachsen (Heidekreis, Wesermarsch, Peine, Osterholz, Verden und die Stadt Wolfsburg) und fünf in Baden-Württemberg (Freudenstadt, Calw, Schwarzwald-Baar-Kreis, Sigmaringen, Ostalbkreis) gute Bedingungen für ein Investment. Die beiden Landkreise Westerwald in Rheinland-Pfalz und Kleve in Nordrhein-Westfalen stechen dabei unter den 30 Regionen besonders hervor. Mit Vervielfältigern von jeweils 22,2 und prognostizierten Kaufpreisanstiegen von 0,50 beziehungsweise 0,44 Prozent bieten sie besonders gute Investmentbedingungen.
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Privatsphäre-Einstellungen ändernKeine guten Bedingungen Ostdeutschland
Ostdeutsche Landkreise und kreisfreie Städte sind – abgesehen vom thüringischen Weimar – in dieser Auswahl nicht vertreten. In den ostdeutschen Bundesländern finden sich laut den Analysten sowohl Landkreise, in denen der Wohnraum zwar günstig, die künftige Wertentwicklung aber negativ ist, als auch Städte wie Potsdam, Leipzig oder Dresden mit sehr positiver künftiger Wertentwicklung, aber Vervielfältigern, die die 25 überschritten haben.
Selbst wenn die Preisprognose für eine Region leicht negativ ausfällt, könnte der Kauf von Wohneigentum unter Umständen dennoch empfehlenswert sein, schreiben die Experten. Zum Beispiel, wenn Käufer selbst in der Immobilie wohnen wollen oder wenn langfristig orientierte Vermieter keinen Wiederverkauf in absehbarer Zeit anstreben.
In 24 Regionen ist das der Fall- zum Beispiel in den Landkreisen Freyung-Grafenau in Bayern, Lüchow-Dannenberg in Niedersachen und im Zollernalbkreis in Baden-Württemberg. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, kann laut den Experten als Eigentümer auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer der Vervielfältiger ausfällt, umso stärker verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet.
„Wer in einer dieser 24 Regionen seinen Lebensmittelpunkt hat und keine Miete mehr zahlen möchte, der sollte den Wohnungskauf in Erwägung ziehen. Immobilienbesitz stellt grundsätzlich eine gute Vorsorge dar und ermöglicht etwa mietfreies Wohnen im Alter“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Kaufinteressierte sollten das gewünschte Objekt aber auf jeden Fall vorher genau prüfen. „Bei einer gründlichen Analyse können Immobilienexperten hinzugezogen werden, die etwa die Bausubstanz und den Sanierungsstand unter die Lupe nehmen“, rät Grunwald. „So können sich Käufer weiter absichern.“
In den meisten deutschen Großstädten und besonders in den sogenannten Big Seven, den sieben größten deutschen Metropolen, ist zwar auch in den kommenden Jahren mit steigenden Preisen zu rechnen. Allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch. Sie liegen bei 42 der 68 Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern im Durchschnitt teils sehr deutlich über der 25-fachen Jahresnettokaltmiete.
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